Molte persone, per poter affrontare l’acquisto di una casa, si rivolgono alle banche per ottenere un mutuo. Affinché esso venga erogato, il richiedente deve fornire alla banca tutte le garanzie che l’istituto di credito possa ritenere adeguate.
La legge consente al richiedente anche di poter cambiare il proprio creditore, sostituendo una banca a un’altra anche se, quest’ultima, potrebbe non accettare la sostituzione.
Questo “cambio” prende il nome di surrogazione e con essa si intende proprio la sostituzione di un creditore con altro. In genere accade quando l’originario creditore riceve il pagamento da una persona che ne prende il posto nei confronti del debitore. La surrogazione può essere anche una scelta del debitore il quale, prendendo a mutuo una somma di denaro per pagare il creditore, surroga chi gli ha prestato i soldi nei diritti del creditore soddisfatto. Ma, la surrogazione può verificarsi anche per volontà di legge al ricorrere di certe condizioni.
La surroga del mutuo è l’operazione con cui una banca si sostituisce a un’altra all’interno di un contratto di mutuo: consiste, quindi, nella portabilità del mutuo. E’ un diritto del mutuatario per cui la banca che ha concesso il mutuo non può negare la propria surrogazione ma, al tempo stesso, la nuova banca a cui si rivolge non è costretta ad accettare di surrogarsi nella posizione del precedente istituto.
La surroga del mutuo è stata istituita per facilitare i debitori in difficoltà, i quali possono sostituire il vecchio creditore con uno che gli offre tassi d’interesse più bassi.
Quindi la banca erogante il mutuo non può opporsi alla surrogazione ma è fondamentale che il mutuatario trovi, prima di fare questa richiesta, un banca o un istituto di credito disposto a sostituirsi con la banca mutuante. La banca subentrante, quindi, si assume il credito residuo nei confronti del cliente.
La surrogazione è un’operazione completamente gratuita: nè il vecchio nè il nuovo istituto di credito possono chiedere denaro per compiere tale operazione.
Le spese notarili, i costi di perizia dell’immobile e le spese di istruttoria sono tutte a carico della banca subentrante e l’operazione deve concludersi entro 30 giorni dalla data di approvazione della richiesta.
La surroga del mutuo permette al mutuatario di avere un nuovo creditore il quale si farà carico di tutti i costi e applicherà condizioni più favorevoli sul mutuo residuo: L’IPOTECA, quindi, NON SI ESTINGUE MA PASSA ALLA NUOVA BANCA.
Il mutuo non si può surrogare se:
– l’importo restante da pagare è inferiore ai 50mila euro;
– se il mutuatario è un “cattivo pagatore”, ovvero un debitore con i pagamenti non in regola;
– l’immobile su cui è stata accesa l’ipoteca si è svalutato per danneggiamenti;
– le condizioni economiche del debitore si sono deteriorate, ad esempio perché ha perso il lavoro.

La segnalazione è avvenuta da parte di una signora che, dopo aver consumato una normale colazione in un bar di San Donà di Piave, in provincia di Venezia, avendo pagato con bancomat, nello scontrino ricevuto ha trovato un costo extra per il servizio bancomat. Indignata, ha denunciato lo scontrino sovrapprezzato alla Polizia Locale e alle Autorità garante per la concorrenza e il mercato.
Non è possibile aumentare il conto a chi paga con il bancomat.
I regolamenti dei circuiti PagoBancomat, Visa, Mastercard vietano di porre l’addebito delle commissioni POS al cliente. Questo è ribadito da una norma dell’Unione Europea (decreto legislativo n.218 del 2017) che ha stabilito il divieto di sovrapprezzare il metodo di pagamento con carta.
La norma è anche definita dalle disposizioni in materia dell’art 62 del codice del consumo.
Le sanzioni per l’inottemperanza del divieto vanno da un minimo di 2mila euro ad un massimo di 5milioni e ovviamente sono proporzionate dalla gravità, dalla frequenza della condotta e dal numero di consumatori coinvolti. Il consumatore che si ritrova uno scontrino sovrapprezzato può effettuare una segnalazione all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM). Per farlo basta compilare un modulo online sul sito AGCM con le seguenti informazioni:
– la pratica illecita
– l’impresa o il professionista che la mettono in atto
– il prodotto o servizio oggetto della pratica scorretta
– altre informazioni utili.
Al termine delle indagini, il commerciante rischia una multa da un minimo di 2000 euro ad un massimo di 5 milioni di euro.

Molti contribuenti si chiedono quali tasse debbano essere pagate sulla prima casa. Sul di essa, infatti, vi è una tassazione agevolata che parte dal momento del suo acquisto.
In caso di acquisto di prima casa, le imposte da versare sono diverse a seconda se si acquisti con o senza IVA.
Se si acquista da un venditore privato o da una impresa che vende in esenzione di IVA si avranno:
– imposta di registro proporzionale al 2% del valore di acquisto,
– imposta ipotecaria fissa di 50 euro,
– imposta catastale in misura fissa di 50 euro.
Se si acquista da una impresa con vendita soggetta a IVA si avranno:
– IVA al 4%,
– imposta di registro fissa a 200 euro,
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro.
Ricordiamo che chi ha acquista la prima casa, ha la possibilità di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sulle rate del mutuo, i costi sostenuti per il notaio e i costi per gli intermediari immobili.
Le agevolazioni sulla prima casa proseguono anche dopo il suo acquisto. Infatti, su di essa non è dovuta l’IMU tranne se l’immobile in questione non rientri in una categoria di lusso. Sono considerate categorie di lusso le categorie catastali A1(abitazione di tipo signorile ubicata in zone di pregio) A8(ville caratterizzate dalla presenza di giardini e parchi edificati in zone urbanistiche) e A9( castelli e palazzi storici).
Sulla prima casa è, invece, dovuta la TARI.
L’Irpef è l’imposta sul reddito delle persone fisiche calcolata sui redditi prodotti nell’anno di imposta del contribuente. Concorrono a determinare il reddito anche tutte le voci che possono rappresentare un valore economico quindi anche la rendita catastale degli immobili. Essa va indicata all’interno dei quadro “Terreni e fabbricati“ del modello 730 e del modello redditi delle persone fisiche. Per l’abitazione principale verrà inserito il codice 1 e viene riconosciuta la deduzione fiscale IRPEF dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle su pertinenze. La rendita quindi non concorre a determinare il reddito imponibile. La deduzione, riconosciuta solo se l’immobile è di proprietà, viene calcolata tenendo in considerazione la quota del possesso e il periodo dell’anno in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale.
Se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a abitazione principale e l’altro usato da un proprio familiare, la deduzione che gli verrà riconosciuta sarà solo sull’immobile usato come abitazione principale.

I fondi pensione sono strumenti che integrano il sistema pensionistico pubblico dell’Inps e che mirano a preservare lo stesso livello di benessere economico raggiunto durante l’attività lavorativa anche quando si è in pensione.
I fondi pensione negoziali sono nati dalla contrattazione collettiva, sono quindi associazioni senza scopo di lucro che tutelano gli interessi degli aderenti.
Il legislatore ha introdotto i vantaggi fiscali legati alla tassazione dei fondi pensione. L’autorità che si occupa di controllare i fondi pensione, in qualsiasi ente creditizio siano stati sottoscritti, è la COVIP. I fondi pensione sono soggetti a tassazione come qualsiasi tipo di investimento. La tassazione varia in base all’importo complessivo versato, agli anni di permanenza nel fondo, ai rendimenti ottenuti dal capitale investito nel fondo e dalle modalità e tempistiche del riscatto del fondo. Quando arriva il momento del riscatto, il denaro accumulato viene restituito tramite gli interessi.
Il riscatto può avvenire tramite una rendita periodica o sotto forma di capitale.
Inoltre, se durante un anno si registrano rendimenti negativi, la minusvalenza viene sottratta dai rendimenti positivi degli anni successivi riducendo l’imposta futura. In determinate circostanze è possibile richiedere il riscatto anticipato delle somme accumulate nel fondo pensione complementare. Le situazioni in cui è possibile chiedere un’anticipazione includono spese sanitarie straordinarie per il lavoratore, il coniuge o i figli; l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa propria o dei figli e altre esigenze senza necessità di giustificazione. La tassazione varia a seconda del motivo dell’anticipo: – per le spese sanitarie è possibile chiedere fino al 75% del capitale maturato e l’importo anticipato è soggetto a un’imposta sostitutiva del 15% – per acquisto o ristrutturazione della prima casa o quella dei figli è possibile chiedere fino al 75% dell’importo maturato solo dopo otto anni di permanenza nel fondo; – per altre necessità l’imposta si può richiedere fino ad un massimo del 30% dopo otto anni di permanenza al fondo con una imposta sostitutiva del 23%.
I fondi pensione offrono una serie di benefici fiscali che rendono queste forme di risparmio previdenziale molto vantaggiose. Uno dei più significativi riguarda sicuramente la deducibilità dei contributi versati dal reddito dichiarato fino ad un massimo di 5164,27 euro.
La possibilità di deduzione riguarda solo i lavoratori iscritti a casse di previdenza obbligatorie come avvocati o notai. I lavoratori autonomi che operano in regime forfettario non possono dedurre il fondo pensione integrativo in fase di dichiarazione dei redditi ma otterranno comunque un beneficio fiscale quando inizieranno a percepire la pensione integrativa. Gli oneri non dedotti ma tassati durante la dichiarazione dei redditi non saranno soggetti a ulteriori tassazioni: il vantaggio fiscale quindi non viene perso ma viene differito nel tempo. Inoltre, i fondi pensione posso essere “alimentati” anche dal TFR (trattamento di fine rapporto). Il TFR rappresenta una forma di denaro, pari al 7% della retribuzione annua lorda, che viene maturata dai dipendenti durante il periodo di lavoro e viene erogata al momento della sua cessazione.
Se lasciato in azienda, al momento della riscossione, il TFR ha una tassazione da reddito con aliquote Irpef che vanno dal 23% al 45%.
Far confluire il TFR in un fondo pensione è sicuramente una scelta fiscalmente più saggia in quanto la tassazione a riscossione del fondo pensione sarà del 15%, percentuale che, dopo 15 anni di permanenza al fondo, diminuisce di uno 0,3% ogni anno fino ad arrivare ad una tassazione del 9%.

Chi vuole ristrutturare casa può ancora usufruire del bonus barriere architettoniche. È, infatti, ancora possibile eseguire i lavori con cessione del credito e sconto in fattura (la percentuale di agevolazione in questo caso è del 75%). Per ottenere il bonus barriere architettoniche è fondamentale eseguire i lavori rispettando le specifiche del decreto ministeriale 236 del 1989.
Questo testo ha come unico obiettivo quello di favorire la mobilità non tenendo in considerazione l’ampio ventaglio di limitazioni che possono arrivare da diverse condizioni fisiche/psichiche. Il bonus barriere architettoniche consente di realizzare molteplici lavori, tra cui la sostituzione degli infissi, il rifacimento dei bagni, l’installazione di ascensori e servoscala. Per poter ottenere l’agevolazione fiscale con la cessione del credito e lo sconto in fattura è essenziale che i lavori siano in grado di migliorare la qualità della vita e la libertà di movimento delle persone disabili.
L’intervento che maggiormente interessa ai contribuenti è il cambio degli infissi che consente di migliorare anche le prestazioni energetiche del proprio immobile. Il decreto ministeriale 236 del 1989 richiede:
-porte, finestre e porte-finestre facilmente utilizzabili con meccanismi di apertura e chiusura facili da manovrare,
-la porta di accesso di ogni edificio e di ogni unità immobiliare deve avere una luce netta di almeno 80cm
-le altre porte devono avere una luce netta di 75cm
-le singole ante delle porte non devono avere larghezza superiore ai 120 cm
-le maniglie delle porte devono avere un’altezza compresa tra 85 e 95 cm
-l’altezza delle maniglie delle finestre deve essere compresa tra 100cm e 130cm
-l’anta mobile della porta deve poter essere usata esercitando una pressione non superiore a 8kg
-lo spigolo vivo della traversa inferiore delle finestre deve essere sagomato. Particolare attenzione deve essere posta nel caso in cui il bonus barriere architettoniche si voglia avere con la cessione del credito o con lo sconto in fattura per il rifacimento del bagno. Bisogna tener conto di queste caratteristiche:
-i servizi dei bagni devono essere accessibili lateralmente con una sedia a rotelle
-lo spazio necessario per l’accostamento frontale della sedia a ruote al lavabo deve essere del tipo a mensola
-in prossimità della vasca/doccia e della tazza devono esserci corrimano a norma e un campanello di allarme facilmente accessibile
-si devono preferire rubinetti con manovra a leva, porte scorrevoli o che aprono verso l’esterno. Con la cessione del credito e lo sconto in fattura del bonus barriere architettoniche è possibile installare anche l’ascensore o il servoscale con un’agevolazione fiscale del 75%.
L’ascensore deve avere queste caratteristiche:
-dimensioni minime tali da permettere ad una persona diversamente abile di muoversi liberamente con la sedia a rotelle
-la porta della cabina e di piano devono essere di tipo automatico e tali da consentire un’agevole entrata e uscita
-il sistema di apertura della porta deve essere dotato di sensori in grado di bloccare l’arresto e l’inversione della chiusura in caso di ostruzione del vano porta
-la plancia di comando deve essere a un’altezza tale che il bottone più alto sia facilmente raggiungibile anche da sedie a rotelle e un uso agevole per i non vedenti
-all’interno della cabina devono esservi un segnale luminoso, un campanello di allarme e un citofono
-il piano di fermata deve avere anteriormente uno spazio di manovra agevole. I servoscala devono essere considerati un’alternativa rispetto all’ascensore che deve restare la scelta preferibile.