Sulla nuova manovra della Legge di Bilancio, in merito all’acquisto degli immobili il Governo si mostra sicuro e soddisfatto. I contribuenti intenzionati ad acquistare una casa avranno la possibilità di accedere a un maxi sconto sull’Iva, purché l’immobile rispetti determinati parametri energetici ed ecosostenibili.

Il Governo ha voluto aiutare coloro che sono in cerca di un immobile da acquistare.

Si è voluto incentivare l’acquisto di una casa con uno sconto sull’Iva pari al 50%, purché questa rispetti i più avanzati parametri di efficienza energetica ed ecosostenibilità.

La manovra prevede, ai fini dell’Irpef, “una detrazione dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, del 50% dell’importo corrisposto per l’Iva” per gli acquisti di “unità immobiliari” a destinazione residenziale effettuati entro il 31 dicembre 2023.

Ma quali sono gli immobili su cui investire?

Sarà possibile ottenere l’Iva al 50% solo a determinate condizioni. Lo sconto sull’Iva sarà possibile solo per coloro che acquisteranno la prima casa in classe energetica A e B. È bene quindi conoscere quali sono le caratteristiche che l’immobile sul quale si investe deve avere.

Per acquistare una casa in classe energetica B bisogna accertarsi che questa abbia un consumo compreso tra 1-1,20 Epgl. Le cose si complicano per chi vuole acquistare una casa in classe energetica A.

Infatti, per avere una casa in classe energetica A, questa deve avere un ottimo isolamento termico e un adeguato impianto di riscaldamento, ancor meglio se questo sfrutta le energie rinnovabili, con impianti fotovoltaici o impianto solare termico. Ancora, una casa di classe energetica A deve possedere un adeguamento alle norme antisismiche ed elettrodomestici con classe energetica A.

Si tratta di due istituti giuridici considerati entrambi patti accessori al contratto principale cui sono strettamente connessi.

La caparra confirmatoria è considerata un patto accessorio che rafforza il vincolo contrattuale e consiste nel consegnare all’altra parte una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, a conferma del vincolo assunto. Assolve la duplice funzione di garanzia e risarcitoria in favore della parte adempiente, consentendole ai sensi dell’art. 1385 c.c. di recedere dal contratto trattenendo la somma ricevuta a tale titolo o pretendendo la restituzione del doppio di quella corrisposta. Qualora invece si verifichi un adempimento, la somma deve essere restituita o imputata alla prestazione.

La previsione della caparra confirmatoria, non esclude il diritto in capo al soggetto adempiente di avvalersi della possibilità di chiedere, in alternativa al recesso, l’esecuzione del contratto e il risarcimento per l’eventuale maggior danno subito.

Diversa è invece la caparra penitenziale, che si utilizza quando le parti vogliono riconoscersi il diritto di poter recedere dal contratto anche in assenza di un inadempimento. La caparra penitenziale, disciplinata dall’art. 1386 c.c., rappresenta, in sostanza, il corrispettivo del recesso esercitato per volontà unilaterale.

Nell’ambito dei contratti di compravendita immobiliare non è raro che il perfezionamento dell’atto definitivo di vendita sia subordinato all’avveramento di una determinata condizione. Si pensi al preliminare di compravendita condizionato all’erogazione del mutuo. E’ lecito dunque chiedersi quali siano le sorti della caparra confirmatoria, nel caso in cui il mutuo non venga erogato e le parti non perfezionino la compravendita.

In questi casi assume estrema importanza la formulazione della condizione che deve essere sospensiva, ovvero le parti devono subordinare la validità ed efficacia del contratto all’avveramento della condizione. Di conseguenza, se la condizione non si avvera le pattuizioni contrattuali non avranno alcuna efficacia e il mediatore dovrà restituire la caparra corrisposta.

Anche in questo caso è importante prestare particolare attenzione alle modalità con cui viene formulata la clausola rivolgendosi a professionisti esperti del settore, per evitare insidie che comportano perdite economiche rilevanti.

Non tutti sanno che chi acquista un’auto usata ha diritto ad una garanzia sul veicolo.  Condizione essenziale affinché si abbia una garanzia, è che la macchina venga acquistata in concessionaria.

Il Codice del consumo prevede che, chi ha comprato una vettura di seconda mano ha diritto alla tutela dei danni alle parti meccaniche, alla carrozzeria o alle componenti elettriche per 2 anni.

Tale termine di riduce ad un  anno se è previsto nel contratto di compravendita del veicolo ed è espressamente accettato dal compratore e dal venditore.

Le cose cambiano se si acquista l’auto da un privato. In questo caso, il venditore non ha alcun obbligo di rilasciare una garanzia legale.

Chi vende ha comunque l’obbligo di specificare al compratore le condizioni dell’auto, pena il pagamento dei danni non comunicati.  

Secondo il Codice del consumo, in caso di acquisto di un’auto usata da una concessionaria, gli eventuali difetti riscontrati durante i primi sei mesi dalla data di acquisto risultano già presenti al momento della vendita.

Se il venditore dovesse avere problemi entro questa scadenza, per ottenere un risarcimento, dovrebbe dimostrare che il vizio non rientra nella garanzia.

Il compratore invece, è tenuto a denunciare al venditore il vizio riscontrato entro due mesi dalla sua scoperta tramite raccomandata a/r da inviare al salone auto in cui ha acquistato il veicolo.

Ovviamente la garanzia non copre i difetti derivanti da usura ordinaria come le spazzole, freni, batteria, gomme.

Secondo il Codice civile, il venditore privato di un’auto usata, “è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.”

Se, nell’operazione di compravendita, il venditore non tiene conto dei difetti dell’auto, l’acquirente ha tutto il diritto di avanzare delle pretese nei confronti di quest’ultimo.

Secondo la Corte di Cassazione l’acquirente deve essere sempre informato dello stato in cui si trova il veicolo e degli eventuali interventi di cui dovrebbe farsi carico. Se ci sono dei vizi occulti, la clausola non è valida e il compratore potrebbe restituire il veicolo al vecchio proprietario chiedendo indietro i soldi pagati o pretendendo uno sconto per il minor valore di un’auto più difettosa di quello che sembrava.

Sappiamo tutti bene che la Legge 104/1992 è quella normativa che tutela i disabili garantendo a questi ultimi un adeguato sostegno attraverso servizi di aiuto personale o familiare o ancora aiuto psicologico, psicopedagogico, tecnico.

Questa legge prevede delle agevolazioni fiscali nei confronti di chi ha bisogno di essere maggiormente tutelato perché affetto da handicap riconosciuto e certificato.

Ci sono una serie di acquisti che, il disabile al quale è riconosciuta la Legge 104/92, può effettuare in maniere agevolata.

Uno di questi è l’acquisto di un’autovettura nuova o usata che permette l’applicazione, al momento della fattura, dell’iva al 4% e una detrazione fiscale del 19%, a patto che il mezzo venga utilizzato, in via esclusiva o prevalente, a beneficio dei disabili.

Se il disabile risulta fiscalmente a carico di un suo familiare, quest’ultimo beneficerà delle agevolazioni per la spesa sostenuta nell’interesse del disabile.

È bene sapere che per la legge 104/92 la spesa massima da sostenere per poter usufruire della detrazione Irpef del 19%  in caso di acquisto di auto  è di € 18.075,99 euro, escluse le ulteriori spese per gli interventi di adattamento necessari a consentire l’utilizzo del mezzo.

Ricordiamo che si potrà beneficiare nuovamente della detrazione se la vettura acquistata è stata cancellata dal Pra (Pubblico registro automobilistico) e quindi sia stata rottamata.

Si può beneficiare dell’agevolazione per intero nel periodo d’imposta in cui il veicolo è stato acquistato oppure in 4 quote annuali di pari importo.

È possibile applicare la detrazione anche relativamente alle spese di riparazione del mezzo che si potranno detrarre solo se sostenute entro 4 anni dall’acquisto dell’auto all’interno della dichiarazione dei redditi dell’intestatario dell’autovettura.

Altri acquisti che possono essere effettuati con la legge 104 sono quelli relativi  ai mezzi di ausilio per agevolare la mobilità. Pensiamo a poltrone per inabili, protesi e ausili per menomazioni di tipo funzionale permanenti, apparecchi per facilitare l’audizione ai sordi, protesi dentarie o apparecchi di ortopedia e di oculistica. Anche in questi casi la detrazione fiscale spettante è pari al 19% e l’Iva agevolata è al 4%.

Con la legge 104/92 è possibile acquistare anche un cane guida per i non vedenti, beneficiando della detrazione Irpef del 19% delle spese sostenute per l’acquisto. L’agevolazione fiscale spetta una sola volta in un periodo di 4 anni, salvo i casi di perdita dell’animale.

Attraverso la legge in questione si possono, infine, anche comprare prodotti editoriali destinati a non vedenti usufruendo dell’Iva agevolata al 4%.

Può accadere di  ritrovarci con banconote rovinate o strappate e ci chiediamo se questo denaro sia realmente valido. Cosa fare in questi casi? È obbligatorio accettare banconote rovinate?

Sembra che il venditore abbia diritto a rifiutare il pagamento con banconote danneggiate. Ma questo vale anche per il consumatore. Anche quest’ultimo può rifiutare di accettare come resto denaro non integro. Esiste infatti una specifica procedura per ottenere il cambio in caso di banconote rovinate o strappate.

Se ci troviamo in possesso di banconote logore, danneggiate o mutilate possiamo provare a versare l’importo presso la banca. Se nessuno ci fa obiezioni, vuol dire che la banca era in grado di accettarle. Ma se la banconota viene rifiutata è bene sapere che è prevista una specifica procedura proprio per richiedere la sostituzione del denaro rovinato.   Le banconote da sostituire devono essere presentate presso una delle filiali della Banca d’Italia presenti presso tutto il territorio nazionale. Qui il denaro verrà esaminato dal personale della banca e se il richiedente è in buona fede e il danno è modesto si procederà con la sostituzione.

Se, invece, la filiale riterrà che colui che richiede il cambio sia in malafede e potrebbe esser stato lui

Come detto, anche se potrebbe essere sufficiente recarsi presso il proprio istituto di credito, in realtà la cosa migliore da fare è quella di rivolgersi direttamente agli sportelli della Banca d’Italia per evitare lunghe procedure burocratiche. 

Al giorno d’oggi i siti di vendita dell’usato online sono sempre più sviluppati. Nonostante gli e-commerce abbiamo portato una grande svolta nella vita di tutti i consumatori, è sempre bene sapere che esistono degli aspetti negativi dietro questo famoso business.

Diventa quindi importante conoscere quali insidie si possono nascondere sul web.

Cosa succede se, attraverso una ricerca in rete, troviamo l’auto che stavamo cercando a poco prezzo?

Deve essere proprio questo il primo campanello d’allarme che deve farci capire come un prezzo così conveniente possa nascondere in realtà qualcosa.

Ma non finisce qui. Accade spesso che, al momento della trattativa, ci venga chiesto un acconto ancora prima di aver visto l’auto dal vivo. Questo è un altro campanello che deve farci insospettire.

Ma ci sono tanti altri accorgimenti a cui far attenzione. Pensiamo ad una vettura in cui è stato diminuita la percorrenza che si vede normalmente sul cruscotto. In pratica, si scala il numero dei chilometri, così da far sembrare l’auto più nuova e farne aumentare il valore. Questo perché, ovviamente, maggiore è il numero di chilometri percorsi, maggiore è il rischio di usura del veicolo e quindi di guasti a breve termine. Oggi, con le nuove tecnologie sicuramente è più arduo manomettere un contachilometri digitalizzato ma questo non deve portarci a pensare che la truffa del contachilometri alterato non esista più; piuttosto, è indirizzata soprattutto su vetture di medio/alto valore.

Altra truffa ricorrente si ha quando l’annuncio contiene delle fotografie che mostrano un’auto stupenda. Il venditore però trova sempre scuse per farla vedere di persona e intanto  chiede di versare il 50% del prezzo di vendita per bloccarla. Anche questo deve farci capire che non c’è da fidarsi, l’acquisto va concluso in modo tradizionale, anche se l’annuncio è pubblicato sul web.

È sempre bene, per evitare truffe, controllare i dati del venditore, i documenti e vedere se sull’auto che vogliamo comprare online pesano dei vincoli come quello di essere oggetto di pignoramento.

Inoltre è bene, prima dell’acquisto, farla controllare dal nostro meccanico di fiducia.

Ancora oggi diventa sempre più facile rimanere vittime di una truffa online. Le tecniche per trarre in inganno sono, ormai, raffinatissime e distinguere ciò che è vero da ciò che è falso è molte volte complicato.

Secondo una direttiva del Parlamento europeo, il contratto sottoscritto tra la banca ed il cliente deve prevedere la possibilità per l’istituto di bloccare una carta di credito o un Bancomat in maniera autonoma, nel caso in cui abbia il sospetto che qualcuno lo stia utilizzando in maniera fraudolenta. Ad ogni modo la banca deve informare il cliente che sta per bloccare la carta. La banca deve adottare qualsiasi possibile accorgimento per garantire la sicurezza e per tutelare tecnicamente il cliente in modo tale da impedire che qualcuno possa accedere ai dati della sua carta.

Nel momento in cui si scopre che sono stati rubati dei soldi dalla carta di credito, innanzitutto occorre contattare la società che l’ha emessa per bloccarla e sporgere denuncia alle forze dell’ordine. Nel caso in cui si neghi di avere autorizzato determinate operazioni di pagamento, sarà la banca a dover provare che il cliente ha autenticato la transazione oppure non ha adottato le dovute precauzioni per evitare una frode. Se la banca non riesce a dimostrare la colpa del cliente, è tenuta a rimborsare l’importo dell’operazione non riconosciuta. Ad ogni modo, secondo la normativa europea, il rimborso non impedisce alla banca di dimostrare successivamente che la transazione era stata autorizzata dal cliente.

Diverso il caso di chi crede di fare un acquisto in un sito vero ma, in realtà, si trova davanti alla pagina di un falso portale di e-commerce. Si tratta spesso di messaggi che giungono via e-mail in cui si avverte di pacchi non consegnati, di accrediti sul conto non andati a buon fine, di verifiche di credenziali per presunti tentativi di intrusione in un account, per non parlare dei fantomatici premi vinti chissà dove e come. In tutti questi casi, e in altri come questi, l’utente si trova su false pagine ricreate alla perfezione e provenienti da indirizzi che somigliano a quelli originali. Facile, dunque, essere tratti in inganno.

È il cosiddetto phishing: il truffatore invita a cliccare su un link che indirizza ad un sito creato ad hoc per concludere il malaffare: al malcapitato viene chiesto di accedere utilizzando i suoi dati personali e quelli del conto corrente o della carta di credito per improbabili «verifiche». Lo stesso accade con il cosiddetto «smishing»: i messaggi ingannevoli, in questo caso, non arrivano per posta elettronica ma via sms.

In questi casi come è possibile  recuperare i soldi?

Chi scopre di avere subìto una truffa online deve, innanzitutto, presentare una denuncia-querela presso un commissariato di Polizia o una stazione dei Carabinieri, tenendo conto che su questa materia è competente anche la Polizia postale. Bisognerà raccontare come sono avvenuti i fatti e fornire ogni documento utile alle indagini, ad esempio la stampa delle e-mail ricevute, eventuali ricevute fasulle, l’estratto conto della carta di credito o del conto corrente in cui si dimostra il pagamento effettuato.

Occorre agire entro tre mesi dal giorno in cui ci si è accorti di essere stati truffati, anche se la cosa più saggia è rivolgersi alle forze dell’ordine quanto prima affinché le indagini partano subito.

Qualora il truffatore venga rintracciato, egli dovrà non solo restituire i soldi incassati illecitamente ma anche risarcire il danno causato al consumatore.

È  bene sapere che non si compra mai a scatola chiusa. Figuriamoci una casa.

Per questo motivo chi è interessato all’acquisto di una casa deve controllare almeno queste quattro cose, prima di scendere nei particolari:

• la qualità dell’investimento;
• se il prezzo richiesto è congruo con il bene messo in vendita;
• se è il caso di inserire determinate clausole nel contratto preliminare e in quello definitivo;
• se è meglio chiedere particolari garanzie al venditore su situazioni potenzialmente pericolose.

Per questo motivo, il venditore è obbligato a rendere disponibile l’immobile oggetto della compravendita affinché il potenziale acquirente possa compiere un sopralluogo e vedere da vicino la casa alla quale potrebbe essere interessato.

L’acquirente ha, inoltre, la possibilità di rivedere l’immobile con un perito di propria fiducia al fine di valutare lo stato della situazione e capire se è necessario effettuare degli interventi di ristrutturazione che andranno a incidere sul costo finale dell’immobile oggetto di compravendita.

Il potenziale acquirente ha inoltre il diritto di richiedere dei documenti urbanistici, tecnici, legali o amministrativi in modo da avere una visione più ampia dell’investimento che sta per fare.

Dal momento che non si tratta di documenti molto semplici da consultare, il potenziale acquirente può lasciare che ad esaminarli sia un professionista di sua fiducia.

È di fondamentale importanza sapere chi è il proprietario dell’immobile oggetto della compravendita, se è una persona che non ha mai avuto dei problemi in operazioni del genere e, soprattutto, se è legittimato alla vendita,  ovvero se possiede tutti i diritti di proprietà per poter concludere l’affare.

A chi sta acquistando un immobile si consiglia di controllare anche:

• eventuali locazioni in corso, cioè se attualmente ci vive un inquilino;
• le eventuali pertinenze, come posti auto, box, cantine, lavanderie, solai, ecc.;
• lo stato di fatto e le risultanze planimetriche;
• l’eventuale presenza di vincoli come ipoteche, sequestri, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli;
• la categoria catastale dell’immobile;
• eventuali licenze in corso di validità, condoni o altro;
• eventuali vizi occulti, come infiltrazioni d’acqua, difetti strutturali non visibili;
• l’esistenza degli impianti tecnologici promessi;
• la regolarità degli impianti;
• il regolamento del condominio e l’eventuale presenza di condomini morosi o di contenziosi in atto;
• il regolare versamento dei tributi locali (Imu e Tari) oltre che del pagamento delle utenze domestiche (acqua, luce, gas).

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