Ogni condominio, prima o poi, si trova ad al suo interno un condomino moroso. Se un condomino non paga le quote a lui addebitate dal piano di riparto, l’amministrazione ha l’obbligo giuridico di agire contro di lui entro e non oltre 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio il cui debito si riferisce. Tale obbligo non è adempiuto dal semplice invio di un sollecito: l’amministratore deve incaricare un avvocato di propria fiducia affinché avvii la procedura esecutiva. L’avvocato si rivolge al giudice ottenendo da questi una condanna dal moroso al pagamento immediato di una somma: si tratta di una ingiunzione di pagamento, conosciuta come decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. In assenza di pagamento o di opposizione al decreto ingiuntivo, il condominio può procedere al pignoramento dei beni del debitore. Se la morosità persiste da oltre 6 mesi, l’amministratore può staccare l’acqua o il gas al moroso o impedirgli di usufruire di tutti quei servizi condominiali che possono essere goduti in modo separato. Se il condominio ha un debito e non può pagare un fornitore, questo può attivare la stessa procedura del condominio moroso: si chiede al giudice un decreto un decreto ingiuntivo e dopo 40 giorni si procede al pignoramento dei beni. I beni del condominio pignorabili sono ad esempio, il conto corrente che potrebbe, tuttavia, non contenere le somme necessarie a soddisfare le ragioni del creditore. In questo caso, il creditore può agire contro i singoli condomini pignorando i beni di questi ultimi. La legge impone al creditore di agire prima contro i condomini morosi e poi contro tutti gli altri, anche quelli virtuosi che hanno saldato il loro debito. Il capo condominio è tenuto, a richiesta del creditore, a consegnare l’elenco dei morosi, ovvero di tutti coloro che non hanno pagato le quote con cui il condominio avrebbe dovuto saldare la fattura in contestazione. Dopo aver esercitato infruttuosamente le azioni esecutive contro i morosi e aver verificato che contro questi non vi è possibile di agire, il creditore può avviare il pignoramento nei confronti degli altri condomini. Il pignoramento deve avvenire nei limiti della quota di ciascun condominio. Se nel conto del condominio ne i beni personali dei morosi possono soddisfare i creditori, questi agiscono contro i condomini in regola con le quote. Il debito dei morosi si riversa, quindi, nei confronti degli altri condomini. La forma di tutela più adeguata per il condominio, oltre all’avvio del pignoramento dei beni dei morosi, è il distacco dai servizi comuni suscettibili di godimento separato. Si potrebbe istituire un fondo morosi da cui attingere quando vi sono necessità derivanti da buchi di bilancio. Tuttavia, l’istituzione di un fondo morosi, secondo la giurisprudenza, richiede l’unanimità in quanto il condomino virtuoso andrebbe a pagare due volte a discapito del condomino moroso venendo meno alla regola della partecipazione millesimale alle spese di condominio. Secondo la Costituzione, invece, quando vi è un grave pericolo per il condominio, per la costituzione del fondo morosi è sufficiente la maggioranza.