L’approvazione dei lavori di ristrutturazione all’interno dei condomini è spesso fonte di complesse vicende giudiziarie. Il Tribunale di Bari, con la sentenza n.4236 del 26 ottobre 2023, ha stabilito che le delibere assembleari che incidono su beni esclusivi sono nulle senza il consenso diretto del condominio interessato. Analizzando in breve la casistica, l’assemblea condominiale aveva deliberato l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sul terrazzo di un condominio che minacciava di danneggiare gli appartamenti sottostanti a causa di infiltrazioni di acqua. Le spese in questione venivano addebitate in parte al condominio e in parte al proprietario ma poiché quest’ultimo non aveva ottemperato al pagamento delle relative quote, il condominio agiva nei suoi confronti per il recupero del credito con un decreto ingiuntivo. Contro l’ingiunzione di pagamento il condominio proponeva opposizione che il giudice accoglieva sulla base del principio che l’assemblea di condominio non può imporre lavori nelle proprietà private, neanche se questi sono necessari o urgenti. Solo la magistratura, infatti, può imporre un’opera sulla proprietà esclusiva, non il condominio che è un soggetto privato. Infatti l’assemblea condominiale ha il potere di gestire i beni e i servizi comuni e non può deliberare interventi su beni esclusivi salvo ottenere il consenso del proprietario. Anche la Cassazione ha decretato la nullità della delibera avente ad oggetto manutenzioni sulla proprietà privata adottate in assenza dell’autorizzazione del condomino titolare esclusivo del bene. La decisione dell’assemblea sarebbe invalida perché va oltre i poteri che la legge le attribuisce: i poteri del condominio non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini. Quindi la delibera è nulla e può essere impugnata senza limiti di tempo, in qualsiasi momento. Nel caso dei balconi, invece, l’assemblea condominiale può intervenire sulle parti che svolgono una funzione ornamentale e contribuiscono ad abbellire il palazzo come parapetti, fioriere in cemento e frontalini. Tali beni sono condominiali perché fanno parte del decoro architettonico che è un bene comune. Solo di essi il condominio ha il potere di deliberare i lavori di manutenzione ponendo le spese a carico di tutti i condomini secondo millesimi, anche quelli con balconi non interessati ai lavori.