La legge richiede, per l’approvazione del regolamento di condominio, la maggioranza dei presenti in assemblea. Tuttavia spesso succede che per l’approvazione del regolamento condominiale venga richiesta l’unanimità. La prima parte dell’articolo 1138 stabilisce che per la formazione del regolamento è obbligatoria la presenza di almeno dieci condomini. Il regolamento approvato a maggioranza può disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese secondo diritti e obblighi spettanti a ciascun condominio, la tutela del decoro dell’ufficio, l’amministrazione. Per l’uso delle parti comuni, il regolamento può stabilire le regole per il loro godimento rispettando i diritti dei condomini e la natura stessa del, bene comune. L’assemblea può rivedere l’allocazione dei posti auto ma non è autorizzata ad imporre un divieto di parcheggio. Riguardo alla distribuzione delle spese, il regolamento deve definire con precisione le modalità di ripartizione rispettando quanto stabilito dagli articoli 1123 e successivi del codice civile. In assenza di un sistema di contabilizzazione, è possibile optare per uno dei tre metodi consentiti (superfici radianti, volumi riscaldati o un criterio combinato) ma non si può introdurre un metodo nuovo. Il regolamento può determinare le modalità e i tempi di utilizzo delle aree comuni evitando di imporre divieti. Molte norme del codice civile sul condominio si applicano “salvo patto contrario”. Con questa dicitura, il codice intende riservare alla volontà unanime dei condomini la possibilità di derogare al codice civile. Si pensi ad, esempio, all’elenco dei beni comuni elencati nell’articolo 1117 del codice civile: tetto, lastrico solare, cortile, scale, adrone. Il regolamento, quindi, viene approvato all’unanimità per poter derogare la legge. Spesso viene richiesto un regolamento unanime per poter contenere limiti alle proprietà individuali come il divieto di modificare la destinazione d’uso degli appartamenti, i divieti di frazionamento o accorpamento degli appartamenti, il divieto di realizzazione di verande e chiusura dei balconi con vetrate. Quando approvato all’unanimità, il regolamento viene definito CONTRATTUALE. Il regolamento contrattuale si può verificare o con votazione in assemblea da parte di tutti i condomini o tramite allegazione ai singoli atti di vendita. In questo caso l’unanimità si realizza in momenti e luoghi diversi tra loro. Il regolamento di condominio vincola non solo i condomini che l’approvano ma anche i successivi titolari delle unità immobiliari a seguito di cessioni. L’efficacia del regolamento contrattuale nei confronti dei successivi condomini è subordinata alla sua annotazione nei pubblici registri immobiliari o alla sua allegazione nei pubblici registri immobiliari o alla sua allegazione all’atto di compravendita o donazione. La mancata trascrizione non rende nulla la clausola ma la rende inopponibile ai nuovi condomini che non la abbiano accettata. Il regolamento condominiale non può riservare la nomina dell’amministratore al costruttore: questa prassi è considerata invalida perché contravviene all’articolo 1129 del codice civile che riserva inderogabilmente la scelta dell’amministrazione all’assemblea a maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 500 millesimi. La corte di cassazione, nella sentenza numero 13011 del 24 maggio 2013, ha chiarito che l’articolo 1138 del codice civile impedisce qualsiasi modifica al regolamento che vada contro la normativa. È nulla, quindi, una clausola che designi un soggetto specifico come amministratore per un periodo indefinito, sottraendo all’assemblea il suo diritto di scelta. Per quanto riguarda i termini per contestare le decisioni dell’assemblea, sono invalide le clausole che stabiliscono i termini inferiori a quelli previsti dall’articolo 1137 del codice civile. La cassazione, con la sentenza 19714 del 21 settembre 2020, ha sancito che è nulla la clausola di un regolamento condominiale che prevede un termine di decadenza di 15 giorni per sollevare un’impugnazione giudiziaria contro le delibere dell’assemblea poiché l’articolo 1138 del codice civile vieta modifiche alle disposizioni relative alle impugnazioni delle delibere condominiali stabilite dall’art 1137 del codice civile.