Dal 2022 sono cambiate le disposizioni da utilizzare per indicare i redditi derivanti dagli affitti brevi nella dichiarazione dei redditi. 

Affitti brevi e cedolare secca: gli affitti brevi sono regolati dall’art. 4 dl 50/2017 che restringe l’ambito di applicazione della disciplina ai contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni riferiti a immobili a uso abitativo e generalmente di tipo turistico.

non possono essere inseriti in questa categoria, affitti brevi, i contratti che prevedono anche servizi non connessi con la finalità non residenziale dell’immobile, in particolare nel caso il contratto preveda il servizio colazione, auto a noleggio, fornitura di guide turistiche.

I contratti di affitto breve non sono sottoposti a imposte di registro né di bollo e possono essere sottoscritti solo da locatori che siano persone fisiche.

Ricordiamo che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva, sostituisce Irpef, addizionali e altri tributi generalmente versati sui contratti di locazione.

Le novità introdotte dal 2022 riguardano:

• l’inquadramento come reddito fondiario degli affitti brevi con la fornitura di servizi strettamente connessi alla messa a disposizione dell’immobile (utenze, wi-fi, biancheria, servizio di pulizia) e senza la somministrazione di pasti;
• l’estensione della cedolare secca per i redditi derivanti da contratti di sublocazione e comodato;
• l’applicazione di una ritenuta del 21% da parte degli intermediari intervenuti nella locazione e nella riscossione del canone.

Affitti brevi nella dichiarazione precompilata: gli intermediari immobiliari che hanno favorito la conclusione del contratto di affitto breve e che sono autorizzati a incassare i canoni sono dunque tenuti ad applicare una ritenuta del 21% e a rilasciare la certificazione unica al locatore.
Oltre alle agenzie immobiliari, sono considerati intermediari anche i portali telematici quali Airbnb o Booking.
Nella certificazione unica devono essere riportate le ritenute a carico del locatore e i dati catastali degli immobili. Questi valori vengono poi inseriti nella dichiarazione precompilata o nel 730/2023:

• nel quadro B, come reddito fondiario, barrando la casella 11, se si sceglie la cedolare secca. Nella casella 5 occorre indicare il codice canone 3;
• nel rigo F8, indicando la ritenuta effettuata dall’intermediario sostituto d’imposta e riportando il valore della Cu 2023.

Se il contribuente presenta il modello redditi PF i quadri da compilare sono i seguenti:

• quadro RB, denominato “Redditi da fabbricati” barrando la casella 11 e indicando il codice canone 3 nella casella 5;
• quadro LC per inserire la ritenuta d’acconto certificata tramite Cu dall’intermediario sostituto d’imposta.

Affitti brevi da sublocazione o comodato: anche i soggetti che hanno la disponibilità dell’immobile in forza di contratti di sublocazione o di comodato possono applicare la cedolare secca ai redditi derivanti dagli affitti brevi.
In questo caso i proventi sono imputati al periodo d’imposta in cui è stato percepito materialmente il canone di locazione, a prescindere dalla data di sottoscrizione del contratto (principio di cassa).
Nel 730/2023 deve essere compilato il quadro D, come reddito diverso, verificando che nella Cu 2023 sia barrata la casella «locatore non proprietario».
La ritenuta del 21% certificata dalla Cu va poi indicata nel rigo F8.