La cedolare secca è un’imposta che si applica in misura fissa, con una percentuale prestabilita sull’ammontare dei canoni di affitto percepiti nell’anno d’imposta considerato.

L’aliquota è pari al 21%, tranne che nel caso delle locazioni a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, per le quali scende al 10%.

Di conseguenza, la scelta della cedolare secca è particolarmente vantaggiosa per i proprietari di immobili che dispongono di altre fonti di reddito, per importi consistenti, che li porterebbero negli scaglioni a tassazione più elevata. Infatti senza la cedolare secca l’Irpef si applicherebbe sul totale dei redditi percepiti nell’anno d’imposta considerato, comprendendo anche i proventi delle locazioni, che invece grazie ad essa rimangono esclusi dal reddito complessivo e vengono tassati in via separata alle aliquote più favorevoli: così questa quota di reddito non si somma con gli altri.

La cedolare secca non conviene a chi ha esclusivamente, redditi derivanti da contratti di locazione di immobili, e non da altre fonti, e complessivamente si attesta negli scaglioni Irpef inferiori, per i quali il divario è minore: ad esempio, fino a 28mila euro la tassazione massima ordinaria è del 25%, solo 4 punti percentuali in più rispetto alla cedolare secca, e la differenza può essere facilmente ammortizzata con quelle deduzioni e detrazioni che la cedolare secca non consente.

Inoltre, se i redditi totali del proprietario locatore sono inferiori a 8.174 euro annui (limite che sale a 8.500 euro per i pensionati e scende a 5.500 per i lavoratori autonomi) la cedolare secca non conviene affatto, perché si rientra già in partenza nella cosiddetta no tax area che rende l’Irpef pari a zero.

Non bisogna dimenticare che la cedolare secca preclude la possibilità di applicare gli aggiornamenti Istat: ciò significa che il canone rimarrà fisso per tutta la durata del contratto, senza gli adeguamenti periodici al progressivo aumento del costo della vita.