Si tratta di due istituti giuridici considerati entrambi patti accessori al contratto principale cui sono strettamente connessi.

La caparra confirmatoria è considerata un patto accessorio che rafforza il vincolo contrattuale e consiste nel consegnare all’altra parte una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, a conferma del vincolo assunto. Assolve la duplice funzione di garanzia e risarcitoria in favore della parte adempiente, consentendole ai sensi dell’art. 1385 c.c. di recedere dal contratto trattenendo la somma ricevuta a tale titolo o pretendendo la restituzione del doppio di quella corrisposta. Qualora invece si verifichi un adempimento, la somma deve essere restituita o imputata alla prestazione.

La previsione della caparra confirmatoria, non esclude il diritto in capo al soggetto adempiente di avvalersi della possibilità di chiedere, in alternativa al recesso, l’esecuzione del contratto e il risarcimento per l’eventuale maggior danno subito.

Diversa è invece la caparra penitenziale, che si utilizza quando le parti vogliono riconoscersi il diritto di poter recedere dal contratto anche in assenza di un inadempimento. La caparra penitenziale, disciplinata dall’art. 1386 c.c., rappresenta, in sostanza, il corrispettivo del recesso esercitato per volontà unilaterale.

Nell’ambito dei contratti di compravendita immobiliare non è raro che il perfezionamento dell’atto definitivo di vendita sia subordinato all’avveramento di una determinata condizione. Si pensi al preliminare di compravendita condizionato all’erogazione del mutuo. E’ lecito dunque chiedersi quali siano le sorti della caparra confirmatoria, nel caso in cui il mutuo non venga erogato e le parti non perfezionino la compravendita.

In questi casi assume estrema importanza la formulazione della condizione che deve essere sospensiva, ovvero le parti devono subordinare la validità ed efficacia del contratto all’avveramento della condizione. Di conseguenza, se la condizione non si avvera le pattuizioni contrattuali non avranno alcuna efficacia e il mediatore dovrà restituire la caparra corrisposta.

Anche in questo caso è importante prestare particolare attenzione alle modalità con cui viene formulata la clausola rivolgendosi a professionisti esperti del settore, per evitare insidie che comportano perdite economiche rilevanti.