Un immobile può essere gravato da pregiudizievoli sia di natura civilistica che penalistica. Tra questi troviamo il pignoramento e l’ipoteca .

Sono due istituiti che hanno caratteristiche e finalità diverse. Il pignoramento è il primo atto della procedura esecutiva che un soggetto “creditore” avvia allo scopo di soddisfare un credito che vanta nei confronti del proprietario dell’immobile “debitore”. L’ipoteca invece è una forma di garanzia che si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri e si estende sull’intero bene che ne è oggetto e tutela il creditore contro il pericolo di insolvenza del proprio debitore.

Dunque, sostanzialmente, il pignoramento comporta che l’immobile venga tolto al proprietario ed il suo valore venga monetizzato per sanare tutti i debiti, mentre l’ipoteca non preclude il godimento del bene da parte del proprietario ma semplicemente lo segue fino a quando non sarà interamente soddisfatto il credito in ragione del quale è stata iscritta.

Ma, se si decide di comprare un immobile, quali sono le verifiche obbligatorie quando l’oggetto della compravendita è un immobile pignorato?

I principali controlli da fare quando si decide di acquistare un immobile sottoposto ad esecuzione forzata si divisono in tre macroaree:

● Tecnica: impianti, opere murarie, prestazioni energetiche

● Legale: trascrizioni, pesi, ipoteche, mutui esistenti, spese condominiali presenti e del biennio precedente, eventuali contratti di locazione o di gestione dell’immobile

● Amministrativa: conformità urbanistica, catastale, agibilità, vincoli

È bene far fare questa verifiche se da professionisti esperti in modo tale da consentire di raccogliere tutti i dati relativi ad un immobile e consapevolmente valutare i pro e contro di un potenziale acquisto.

E’ essenziale ricordare che se si decide di acquistare un immobile pignorato è possibile farlo ma prima che questo arrivi all’asta. In questi casi è indispensabile formalizzare un accordo sia con il creditore e se ce ne fossero anche con gli eventuali soggetti titolari di ipoteche e/o di altri privilegi.

Da un lato si deve avere la certezza che il creditore rinunci all’esecuzione e si impegni alla cancellazione delle pregiudizievoli che ha iscritto sul bene e dall’altro che il debitore accetti la proposta di acquisto e tenga fede all’impegno sia di cedere l’immobile al prezzo pattuito, sia di consegnarlo libero e sgombero da persone e cose.