L’art. 1566 del codice civile definisce il diritto di prelazione come frutto dell’estensione del patto di preferenza che si acquista per legge o per volontà delle parti e permette a parità di condizioni di essere preferiti ad altri nella formazione del contratto.

Questo diritto dà la possibilità al titolare di essere preferito rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, ai fini della costituzione di un determinato negozio giuridico.

Cosa succede se il locatore di un immobile affittato è deceduto e l’immobile deve essere venduto? Il locatario vanta un diritto di prelazione per la vendita dell’appartamento?

Ai sensi dell’art. 38 della l. n. 392/1978, qualora il proprietario di un immobile intenda procedere alla vendita dell’appartamento, l’affittuario vanta, in presenza di determinate condizioni, un diritto di prelazione nella vendita in quanto lo stesso sta usufruendo del diritto di abitazione sull’appartamento.

Tuttavia la Corte di Cassazione, attraverso la sentenza. n. 5596/2014, ha precisato che il diritto di prelazione non è previsto in assoluto a favore del conduttore ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore abbia intimato la disdetta entro la prima scadenza quadriennale del contratto di locazione, comunicando di voler vendere l’immobile.

Dunque il diritto di prelazione non potrà essere fatto valere dal locatario se la vendita dell’immobile è prevista dopo la prima scadenza quadriennale del contratto.

Ma attenzione: la prelazione del conduttore non è riconosciuta in caso di vendita dell’immobile anche se muore il locatore.  Questo perché a godere del diritto di prelazione in questo caso sono gli eredi del defunto.

Secondo l’art 732 c.c. infatti, il conduttore in caso di morte del locatore vedrà solo modificare la parte soggettiva del contratto.  Il locatario dovrà in questo caso preoccuparsi solo di a chi dovrà effettuare i pagamenti del canone  e a chi rivolgersi in caso di eventuali problemi sull’immobile.

La giurisprudenza sottolinea inoltre che, anche qualora uno dei coeredi decida di cedere una sua quota, rispetto alla prelazione del conduttore prevale quella degli eredi. La legge vuole con questo, cercare di tutelare il patrimonio ereditario che deve essere garantito ai parenti del defunto.