Nel momento in cui viene convalidato uno sfratto, il giudice determina una data, detta di esecuzione, per il rilascio dell’immobile interessato da parte dell’inquilino moroso.

Quando questo non avviene, il locatore provvede a notificare all’inquilino, a mezzo ufficiale giudiziario, l’atto di precetto redatto da un avvocato, intimandogli di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, con avvertimento che in difetto si procederà ad esecuzione forzata con aggravio di spese a suo carico.

Trascorso anche tale termine, l’avvocato procederà alla notifica del preavviso di sfratto. Quest’ultimo consiste in un documento all’interno del quale vengono indicati data e ora in cui l’Ufficiale Giudiziario effettuerà il primo accesso nell’immobile interessato al fine di chiedere all’inquilino la restituzione dell’appartamento al locatore.

Il primo accesso viene solitamente effettuato dall’Ufficiale Giudiziario senza l’intervento anche della forza pubblica. Qualora all’interno dell’appartamento non ci sia nessuno o se l’inquilino si rifiuta di abbandonare l’immobile, ad esempio perché non ha trovato un alloggio sostitutivo, viene fissato un nuovo accesso.

Quando quest’ultimo avviene l’Ufficiale si potrà avvalere di strumenti di natura coercitiva, come l’ingresso forzato con l’ausilio di un fabbro o l’intervento della forza pubblica, onde ottenere l’immissione del proprietario nel possesso dell’immobile.

Possiamo quindi dire che solitamente il primo tentativo dell’Ufficiale giudiziario si trasforma quasi sempre in una semplice formalità. Il fine è quello di verificare la disponibilità al rilascio spontaneo dell’immobile e la sussistenza di eventuali particolari problematiche, con la conseguenza che per l’effettiva liberazione dell’appartamento occorrono generalmente almeno due accessi.