L’art. 2051 c.c. pone in capo al soggetto che ha il “governo di un bene”, l’obbligo di risarcire i danni causati a terzi dalla cosa custodita, salvo il caso fortuito.

Quindi anche per danni causati nell’androne condominiale, il soggetto danneggiato, una volta provato il nesso causale tra bene in custodia e danno, non deve dimostrare che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione posseduta dalla cosa; ma resta a carico del custode (dunque il condominio) offrire la prova contraria alla presunzione della sua responsabilità.

Il condominio ha il dovere di eliminare o di segnalare il pericolo connesso all’uso della parte comune; il condomino o il terzo non può utilizzare in modo imprudente il bene condominiale, al punto che l’imprudenza del danneggiato, che abbia riportato un danno a seguito di un’impropria utilizzazione, può anche integrare il caso fortuito.

L’art. 1227 c.c., comma 1, richiede una valutazione che tenga conto del dovere generale di ragionevole cautela; in altre parole quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l’adozione da parte del danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più incidente deve considerarsi l’efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno.

Per ottenere un risarcimento, è dunque necessario porre in evidenza il fatto di essere stati nell’oggettiva impossibilità di prevedere il rischio e di evitarlo.

Ma attenzione: non è possibile limitarsi a dimostrare il fatto in sé, cioè la caduta e i danni fisici subìti, ma si deve anche provare che il danno è stato determinato da un fattore insidioso e nascosto. La conoscenza dello stato dei luoghi esclude poi ogni responsabilità in capo al condominio, con conseguente esonero dal risarcimento del danno.

Alla luce di quanto detto, quindi, non è possibile parlare di responsabilità del condominio per la caduta di un individuo su un gradino rotto già da tempo, se l’amministratore, su segnalazione di altri condomini, aveva provveduto a segnalare il pericolo.

 Nel caso, invece, di caduta avvenuta sulle scale condominiali con gradini bagnati per effetto della pioggia, si può parlare di un pericolo non segnalato e non prontamente rimosso dalla collettività condominiale. Si potrebbe parlare, però, di un concorso di colpa dell’infortunato che avrebbe dovuto usare una maggiore cautela nello scendere le scale.

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