Partiamo dall’idea che il condominio  nasce spontaneamente nello stesso momento in cui l’unico proprietario del palazzo o il costruttore vende un solo appartamento. Non è necessaria una delibera, una votazione o un regolamento.

Nel momento in cui nasce il condominio, scatta una regola prevista dal codice civile che obbliga tutti i condomini, anche se sono soltanto due, a partecipare alle spese condominiali in proporzione ai rispettivi millesimi.

Da ciò si evince che anche il costruttore deve pagare le spese di condominio ed è da ritenersi nulla la clausola del regolamento con cui questi si esonera da tale esborso finché non  ha venduto tutti gli appartamenti.

La norma del codice civile che stabilisce la regola della divisione delle spese condominiali secondo millesimi è inderogabile. A meno che tale regolamento non  sia stato approvato da tutti i condomini.

Attenzione però: nei contratti di vendita o nei regolamenti di condominio predisposti dal costruttore e allegati all’atto notarile viene spesso inserita una clausola con cui si prevede espressamente che il costruttore è esonerato dal pagamento di tutte o alcune spese condominiali.

La Cassazione in un primo momento ha parlato di illiceità di tali previsioni in quanto abusive perché imposte sulla parte debole.

Dopo non molto tempo, però, con una sentenza recente, è stata ritenuta valida la clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali predisposta dal costruttore.

Questo accade però se il regolamento condominiale viene approvato all’unanimità.

Spesso però chi vende impone agli acquirenti, al momento del rogito, di accettare anche il regolamento stesso che, in questo modo, risulta essere voluto da tutti anche se con l’inganno.

Se analizziamo bene il codice civile, esso  da un lato dice che le spese condominiali vanno divise per millesimi ma poi stabilisce che ciò vale «salvo diversa convenzione». È possibile quindi un patto contrario, purché approvato all’unanimità.

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