Può capitare che, da un balcone di un edificio condominiale cadono pezzi d’intonaco e che il condominio decida di procedere all’immediata installazione di una mantovana per scongiurare i pericoli verso la pubblica incolumità.

A chi devono essere imputate le spese di questo intervento? A tutti i condomini o al singolo condomino dell’appartamento a cui il balcone appartiene?

Secondo la giurisprudenza, il balcone costituisce il prolungamento della corrispondente unità immobiliare ed è di appartenenza, dunque, al proprietario dell’appartamento che lo utilizza.

Tale struttura non svolge alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio. Per questa ragione il balcone non può in alcun caso essere considerato al servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani. È, infatti, da ritenersi di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento.

Viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, dove, in caso di manutenzione straordinaria, sono chiamati a rispondere tutti i condomini.

Dunque, nel caso in cui il cattivo stato di manutenzione degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone e dunque della pavimentazione dello stesso comporti problemi di infiltrazioni all’appartamento sottostante, è a carico del proprietario del balcone ripristinare lo stato di salubrità e sanare il danno (Trib. Firenze, Sez. II, 15 settembre 2016).

Si evince come la giurisprudenza precisi che i proprietari delle unità immobiliari sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura del sottobalcone.

Diversamente se parliamo di fregi ornamentali e di elementi decorativi, come ad esempio i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, essi sono di propietà condominiale. Questo perché fanno parte della funzione ornamentale dell’intero edificio.

Di conseguenza è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno è stato causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell’intero edificio appartengono alle parti comuni dello stesso.

Tuttavia bisogna considerare singolarmente i diversi casi e la conformità dell’edificio dove il danno è avvenuto. Se parliamo di stabile costituito da balconi incassati, la conformazione del balcone fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore. Dunque il danno potrebbe essere imputato a due immobili anziché uno solo.

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